建築基準法について

建築基準法は建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めている法律です。旅館等はこの法律によって規制がかけられています。基準を満たさない建物で旅館業の許可を得ることはできません。

新たに建物を建設して旅館業許可を得ようという場合は、建築士がその用途の基準に適合するように設計するので問題ありませんが、既存の空家・空アパート・空マンション等を転用して旅館業を営もうという場合や、もともと旅館等であったとしても、築年数が相当に及んでいる建物等は、基準を満たさない場合も考えられ、そのような場合は改修工事が必要になります。

建物を賃貸したり、中古物件を購入して旅館業を開始しようとお考えの方が契約前に必ず確認すべき事柄の一つが「建築基準法」です。

このサイトの記述はすべての場合を網羅しているわけではありませんので、あくまで参考とお考えください。契約する建物が法令に適合するかどうかは、建築士又は、県の土木事務所建築班等で売買契約、賃貸契約を締結する前にご確認することをお勧めします。

 耐火建築物・準耐火建築物

[建築基準法第二十七条(耐火建築物等としなければならない特殊建築物)]
次の各号のいずれかに該当する特殊建築物は、その主要構造部を当該特殊建築物に存する者の全てが当該特殊建築物から地上までの避難を終了するまでの間通常の火災による建築物の倒壊及び延焼を防止するために主要構造部に必要とされる性能に関して政令で定める技術的基準に適合するもので、国土交通大臣が定めた構造方法を用いるもの又は国土交通大臣の認定を受けたものとし、かつ、その外壁の開口部であつて建築物の他の部分から当該開口部へ延焼するおそれがあるものとして政令で定めるものに、防火戸その他の政令で定める防火設備(その構造が遮炎性能に関して政令で定める技術的基準に適合するもので、国土交通大臣が定めた構造方法を用いるもの又は国土交通大臣の認定を受けたものに限る。)を設けなければならない。
一  別表第一(ろ)欄に掲げる階を同表(い)欄(一)項から(四)項までに掲げる用途に供するもの
二  別表第一(い)欄(一)項から(四)項までに掲げる用途に供するもので、その用途に供する部分(同表(一)項の場合にあつては客席、同表(二)項及び(四)項の場合にあつては二階の部分に限り、かつ、病院及び診療所についてはその部分に患者の収容施設がある場合に限る。)の床面積の合計が同表(は)欄の当該各項に該当するもの



[建築基準法別表第一 耐火建築物等としなければならない特殊建築物](抜粋)

用途(い)欄の用途に供する階(い)欄の用途に供する部分((一)項の場合にあつては客席、(二)項及び(四)項の場合にあつては二階、(五)項の場合にあつては三階以上の部分に限り、かつ、病院及び診療所についてはその部分に患者の収容施設がある場合に限る。)の床面積の合計
(二)病院、診療所(患者の収容施設があるものに限る。)ホテル旅館、下宿、共同住宅、寄宿舎その他これらに類するもので政令で定めるもの三階以上の階三百平方メートル以上


 採光・換気

[第二十八条(居室の採光及び換気)]
住宅、学校、病院、診療所、寄宿舎、下宿その他これらに類する建築物で政令で定めるものの居室(居住のための居室、学校の教室、病院の病室その他これらに類するものとして政令で定めるものに限る。)には、採光のための窓その他の開口部を設け、その採光に有効な部分の面積は、その居室の床面積に対して、住宅にあつては七分の一以上、その他の建築物にあつては五分の一から十分の一までの間において政令で定める割合以上としなければならない。ただし、地階若しくは地下工作物内に設ける居室その他これらに類する居室又は温湿度調整を必要とする作業を行う作業室その他用途上やむを得ない居室については、この限りでない。
2  居室には換気のための窓その他の開口部を設け、その換気に有効な部分の面積は、その居室の床面積に対して、二十分の一以上としなければならない。ただし、政令で定める技術的基準に従つて換気設備を設けた場合においては、この限りでない。
3  別表第一(い)欄(一)項に掲げる用途に供する特殊建築物の居室又は建築物の調理室、浴室その他の室でかまど、こんろその他火を使用する設備若しくは器具を設けたもの(政令で定めるものを除く。)には、政令で定める技術的基準に従つて、換気設備を設けなければならない。
4  ふすま、障子その他随時開放することができるもので仕切られた二室は、前三項の規定の適用については、一室とみなす。


 既存建物を旅館等の施設として利用する場合の注意点

建築物を建てるときは、用途を定めて建築前に「建築確認」を申請し、その用途の基準に適合しているかを審査し、建物完成後に検査を受けることになっています。検査を受け合格した建築物には、「検査済証」が交付され、これは旅館業許可申請の添付書類となっています。
新たに、宿泊施設として建築物を建てる場合は、初めから用途を旅館等として申請しますので、問題が生じることはありませんが、昨今広がりを見せている「民泊」は、既存の空家・空アパート・空マンション等を転用して旅館業の許可を得ようというものも少なくありません。

用途が旅館等(特殊建築物)ではない建物は、一定の場合、「用途変更の建築確認」を申請する必要があります。一定の場合とは、「旅館業に供する部分の面積が100㎡を超える場合」です。100㎡を超えない場合は、用途変更の建築確認は不要です。ただし、建物の設備等の基準は満たしておく必要があります。(用途変更は不要でも、建築基準法・消防法令等の基準は満たしておかなければならないということ)

もともとは旅館・ホテル等ではない建物を購入または賃貸して事業を行おうと考えている方は、「100㎡」に注意してください。



 都市計画法、用途地域について

上記、用途変更の建築確認と関連しますが、都市計画法によって、都市計画区域内の地域ごとに用途が定められています。建築確認の「建築物の用途」とこの「用途地域」は対応しており、用途地域ごとに建てられるもの建てられないものが決まっています。
以下、各用途地域でのホテル・旅館の可否です。

[12種の用途地域についての「ホテル・旅館」の可否]

<ホテル旅館の建築の可否><用途地域>
第一種低層住居専用地域不可
第二種低層住居専用地域不可
第一種中高層住居専用地域不可
第二種中高層住居専用地域不可
第一種住居地域条件付で可(注)
第二種住居地域
準住居地域
近隣商業地域
商業地域
準工業地域
工業地域不可
工業専用地域不可
用途地域未指定
(注)3000㎡以下

上記のとおり、住居専用地域や、工業地域等では「旅館・ホテル」を建てられません。
新築の場合は、建築確認申請の段階で建築不可と分かりますが、問題は、用途を変更して旅館業を行おうという場合です。

既存の一戸建住宅や共同住宅を転用しようという場合、一戸建住宅や共同住宅は、住居専用地域に建てられますが、ホテル・旅館は同地では営業できません。このような場合、うっかり確認を怠って契約してしまったら大変困ったことになってしまいます。

特別用途地域

 条例等で特別用途地域が定められている場合があり、上記の旅館業可能な用途地域でも許可が受けられない場合があります。都市計画法の用途地域と合わせて事前に確認が必要です。

建築基準や消防法令の基準であれば、改修工事で対応することも可能ですが、宿泊施設とする物件の立地については事後的に変えることができませんので特に注意が必要です。



消防法について

旅館業許可申請には、「消防法令適合通知書」の提供が求められます。
消防法令適合通知書は、宿泊施設を設置する管轄の消防本部で交付してもらえます。
呼んで字のごとくですが、建物が消防法令に適合していなくては交付されません。

新たに建物を建設して旅館業許可を得ようという場合は、建築士がその用途の要件に適合するように設計するので問題ないでしょうが、既存の空家・空アパート・空マンション等を転用して旅館業を営もうという場合や、もともと旅館等であったとしても、築年数が相当に及んでいる建物等は、要件を満たさない場合も考えられ、そのような場合は改修工事が必要になります。

建物を賃貸したり、中古物件を購入して旅館業を開始しようとお考えの方が契約前に必ず確認すべき事柄の一つが「消防法令」です。

以下、旅館業に関する消防法令についての記述です。
このサイトの記述はすべての場合を網羅しているわけではありませんので、あくまで参考とお考えください。契約する建物が法令に適合するかどうかは、消防本部で売買契約、賃貸契約を締結する前にご確認することをお勧めします。

 消防法

[第十七条]
学校、病院、工場、事業場、興行場、百貨店、旅館、飲食店、地下街、複合用途防火対象物その他の防火対象物で政令で定めるものの関係者は、政令で定める消防の用に供する設備、消防用水及び消火活動上必要な施設(以下「消防用設備等」という。)について消火、避難その他の消防の活動のために必要とされる性能を有するように、政令で定める技術上の基準に従つて、設置し、及び維持しなければならない。


 消防法施行令

[別表第一](抜粋)

(五)イ 旅館、ホテル、宿泊所その他これらに類するもの
ロ 寄宿舎、下宿又は共同住宅
(十六)イ 複合用途防火対象物のうち、その一部が(一)項から(四)項まで、(五)項イ、(六)項又は(九)項イに掲げる防火対象物の用途に供されているもの
ロ イに掲げる複合用途防火対象物以外の複合用途防火対象物

※ 別表一の「(五)イ」にホテル、旅館、宿泊所が規定されています。また、「(十六)イ」の複合用途防火対象物というのは、「2つ以上の異なる用途が存在する防火対象物で、令別表第一の(1)項から(15)項までのうちのいずれかの用途部分が含まれる防火対象物」をいいます。


 消化器具

[消防法施行令第十条(消火器具に関する基準)]
消火器又は簡易消火用具(以下「消火器具」という。)は、次に掲げる防火対象物又はその部分に設置するものとする。
二  別表第一(一)項ロ、(三)項から(五)項まで、(六)項イ、ハ及びニ、(九)項並びに(十二)項から(十四)項までに掲げる防火対象物で、延べ面積が百五十平方メートル以上のもの

※ 旅館等は消火器具を設置する必要があります。

 屋内消火栓設備

[消防法施行令第十一条(屋内消火栓設備に関する基準)]
屋内消火栓設備は、次に掲げる防火対象物又はその部分に設置するものとする。
二  別表第一(二)項から(十)項まで、(十二)項及び(十四)項に掲げる防火対象物で、延べ面積が七百平方メートル以上のもの

※ 延べ床面積700㎡以上であれば、屋内消火栓設備を設置する必要があります。ある程度の大きさのマンションなどには設置されていますが、検査を通っていなければ改修が必要な場合があります。

 自動火災報知設備

[消防法施行令第二十一条 (自動火災報知設備に関する基準)]
自動火災報知設備は、次に掲げる防火対象物又はその部分に設置するものとする。
一  次に掲げる防火対象物
イ 別表第一(二)項ニ、(五)項イ、(六)項ロ、(十三)項ロ及び(十七)項に掲げる防火対象物
三  次に掲げる防火対象物で、延べ面積が三百平方メートル以上のもの
イ 別表第一(一)項、(二)項イからハまで、(三)項、(四)項、(六)項ニ、(十六)項イ及び(十六の二)項に掲げる防火対象物
七  前各号に掲げる防火対象物以外の別表第一に掲げる防火対象物のうち、同表(一)項から(四)項まで、(五)項イ、(六)項又は(九)項イに掲げる防火対象物の用途に供される部分が避難階以外の階に存する防火対象物で、当該避難階以外の階から避難階又は地上に直通する階段が二(当該階段が屋外に設けられ、又は総務省令で定める避難上有効な構造を有する場合にあつては、一)以上設けられていないもの
イ 別表第一(二)項ニ、(五)項イ及び(六)項ロに掲げる防火対象物
十  別表第一(二)項イからハまで、(三)項及び(十六)項イに掲げる防火対象物(第三号、第七号及び第八号に掲げるものを除く。)の地階又は無窓階(同表(十六)項イに掲げる防火対象物の地階又は無窓階にあつては、同表(二)項又は(三)項に掲げる防火対象物の用途に供される部分が存するものに限る。)で、床面積が百平方メートル(同表(十六)項イに掲げる防火対象物の地階又は無窓階にあつては、当該用途に供される部分の床面積の合計が百平方メートル)以上のもの

※ 旅館業の施設であれば、ほぼすべての施設に設置する必要があります。注意すべきは「報知器具」と「報知設備」は異なるという点です。一般家庭の天井などに備え付けられているものは「報知器具」である場合が多いのでご注意ください。


「住宅用火災警報器」とは、住宅の火災により生じる熱や煙を利用して、自動的に火災の発生を感知し、警報機の設置場所およびその近隣にいる者に火災が発生した旨の警報を発することができるものをいいます。火災等の感知を行う部分と、警報を行う部分が一体化しているもので、一般家庭等にも備えられているものです。
「自動火災報知設備」とは、火災の感知を行う部分から、警報を行う部分へ火災信号を送ることができる感知警報装置のことで、どこか1箇所で火災が起きても、全警報システムに信号を流し、建物全体に警報を発することができるものです。旅館業を行う場合に必要なものは、この「自動火災報知設備」の方です。


 漏電火災警報器

[第二十二条(漏電火災警報器に関する基準)]
漏電火災警報器は、次に掲げる防火対象物で、間柱若しくは下地を準不燃材料(建築基準法施行令第一条第五号 に規定する準不燃材料をいう。以下この項において同じ。)以外の材料で造つた鉄網入りの壁、根太若しくは下地を準不燃材料以外の材料で造つた鉄網入りの床又は天井野縁若しくは下地を準不燃材料以外の材料で造つた鉄網入りの天井を有するものに設置するものとする。
二  別表第一(五)項及び(九)項に掲げる建築物で、延べ面積が百五十平方メートル以上のもの
六  別表第一(十六)項イに掲げる防火対象物のうち、延べ面積が五百平方メートル以上で、かつ、同表(一)項から(四)項まで、(五)項イ、(六)項又は(九)項イに掲げる防火対象物の用途に供される部分の床面積の合計が三百平方メートル以上のもの
七  前各号に掲げるもののほか、別表第一(一)項から(六)項まで、(十五)項及び(十六)項に掲げる建築物で、当該建築物における契約電流容量(同一建築物で契約種別の異なる電気が供給されているものにあつては、そのうちの最大契約電流容量)が五十アンペアを超えるもの

※ 建築物の材料によっては延べ面積150㎡以上~設置義務があります。

 非常警報器具又は非常警報設備

[第二十四条(非常警報器具又は非常警報設備に関する基準)]
一  別表第一(五)項イ、(六)項イ及び(九)項イに掲げる防火対象物で、収容人員が二十人以上のもの

※ 収容人数20人以上であれば設置する必要があります。

 避難器具

[第二十五条(避難器具に関する基準)]
避難器具は、次に掲げる防火対象物の階(避難階及び十一階以上の階を除く。)に設置するものとする。
二  別表第一(五)項に掲げる防火対象物の二階以上の階又は地階で、収容人員が三十人(下階に同表(一)項から(四)項まで、(九)項、(十二)項イ、(十三)項イ、(十四)項又は(十五)項に掲げる防火対象物が存するものにあつては、十人)以上のもの

※ 2階以上の階又は地階で、収容人数20人以上であれば設置する必要があります。

 誘導灯及び誘導標識

[第二十六条 (誘導灯及び誘導標識に関する基準)]
誘導灯及び誘導標識は、次の各号に掲げる区分に従い、当該各号に定める防火対象物又はその部分に設置するものとする。ただし、避難が容易であると認められるもので総務省令で定めるものについては、この限りでない。
一  避難口誘導灯 別表第一(一)項から(四)項まで、(五)項イ、(六)項、(九)項、(十六)項イ、(十六の二)項及び(十六の三)項に掲げる防火対象物並びに同表(五)項ロ、(七)項、(八)項、(十)項から(十五)項まで及び(十六)項ロに掲げる防火対象物の地階、無窓階及び十一階以上の部分
二  通路誘導灯 別表第一(一)項から(四)項まで、(五)項イ、(六)項、(九)項、(十六)項イ、(十六の二)項及び(十六の三)項に掲げる防火対象物並びに同表(五)項ロ、(七)項、(八)項、(十)項から(十五)項まで及び(十六)項ロに掲げる防火対象物の地階、無窓階及び十一階以上の部分
三  客席誘導灯 別表第一(一)項に掲げる防火対象物並びに同表(十六)項イ及び(十六の二)項に掲げる防火対象物の部分で、同表(一)項に掲げる防火対象物の用途に供されるもの
四  誘導標識 別表第一(一)項から(十六)項までに掲げる防火対象物

※ 原則すべての施設で設置する必要があります。